Le Pacte de Transmission : baisser les DMTO peut rapporter autant, voire plus
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — communément appelés « frais de notaire » — représentent 7 à 8 % du prix d'un logement ancien. Cette friction fiscale gèle près de 40 000 transactions par an, empêche des millions de seniors de quitter des logements devenus trop grands, et prive les jeunes ménages d'un accès à la propriété. Une réforme ciblée pourrait inverser la dynamique : plus de transactions, plus de recettes fiscales, plus de logements familiaux disponibles.
Le blocage actuel : la DMTO comme verrou de la mobilité
Nés au lendemain de la Révolution française (1798, taux de 4 %), les droits de mutation ont été décentralisés en 1982 et 2014, devenant la première ressource fiscale des départements. En 2022, ils ont atteint un record historique de 20,5 milliards d'euros, avant de chuter de 30 % en deux ans. Cette dépendance pro-cyclique fragilise les budgets départementaux et rend toute réforme politiquement sensible.
Comparés aux coûts de transaction des marchés financiers (environ 0,3 %), les DMTO imposent une friction 25 fois supérieure à chaque transaction immobilière. Des études économiques rigoureuses quantifient l'impact : Best & Kleven (2018) estiment qu'une réduction d'un point de DMTO augmente les transactions de 20 % à court terme ; Van Ommeren & Van Leuvensteijn (2005) calculent qu'une hausse d'un point réduit la mobilité résidentielle d'environ 8 %.
Résultats du modèle : scénario de référence
Le simulateur modélise une exonération totale des DMTO pour les seniors propriétaires de grands logements (T5 et plus) souhaitant vendre pour se reloger. Sur la base d'un taux de transaction moyen de 5,8 %, d'une élasticité-prix de 0,5 et d'un horizon de 15 ans :
- ~184 000 grands logements libérés sur 15 ans, permettant l'accès à la propriété de jeunes ménages
- Surplus budgétaire d'environ 8 milliards d'euros sur la période, grâce au surcroît de transactions générées
- Effet territorial différencié : les départements ruraux et périurbains bénéficient d'un effet de fluidification supérieur à la moyenne
Fondements scientifiques
Le modèle s'appuie sur deux études économétriques de référence :
- Best & Kleven (2018), « Housing Market Responses to Transaction Taxes » — élasticité des transactions à court terme : +20 % par point de réduction (borne haute modélisée à 1,15 dans le simulateur)
- Van Ommeren & Van Leuvensteijn (2005), « New Evidence of the Effect of Transaction Costs on Residential Mobility » — réduction de −8 % de la mobilité résidentielle pour +1 point de coûts de transaction
Chaque hypothèse (taux d'élasticité, taux de ciblage, comportement des seniors, recettes fiscales) est paramétrable dans le simulateur pour tester la robustesse des conclusions.
Tester la réforme dans le simulateur
Le simulateur permet d'ajuster tous les paramètres du modèle : taux de DMTO cible, élasticité des transactions, part des seniors concernés, horizon temporel, prise en compte des recettes DMTG indirectes. Trois scénarios préconfigurés (prudent, central, optimiste) sont disponibles, ainsi qu'un mode expert pour entrer des hypothèses personnalisées.
Contexte : La Grande Transmission
Ce simulateur s'inscrit dans le cadre de l'analyse « La Grande Transmission » : entre 2025 et 2040, plus de 9 000 milliards d'euros de patrimoine changeront de mains en France. La réforme des DMTO est l'un des leviers pour fluidifier ce transfert intergénérationnel et rendre la mobilité résidentielle accessible à tous.